Cómo comprar una propiedad en Madrid desde México, Colombia o Venezuela: guía paso a paso

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el primer trámite y el único imprescindible antes de firmar cualquier documento. Es tu número de identificación fiscal en España y lo necesitarás para firmar escrituras, abrir una cuenta bancaria y pagar impuestos.

Cómo obtenerlo: puedes solicitarlo en el consulado español de tu ciudad de residencia (en México, Colombia, Venezuela, etc.), lo que es lo más cómodo si aún no has viajado a España. También puedes solicitarlo directamente en España en las Oficinas de Extranjería o en comisarías de policía con servicio de extranjería, siempre con cita previa.

Tiempo: entre 1 y 4 semanas dependiendo del consulado.
Coste: una tasa administrativa de aproximadamente 10 euros.

Aunque no es técnicamente obligatorio tener una cuenta bancaria española para comprar, sí es altamente recomendable. La mayoría de los notarios y vendedores exigen que la transferencia de fondos salga de una cuenta en España, y es mucho más sencillo para el pago de impuestos y gastos asociados.

Los principales bancos españoles (Banco Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell) tienen cuentas diseñadas para no residentes y suelen pedir pasaporte vigente, NIE y acreditación de ingresos o patrimonio. Algunos permiten abrir la cuenta a distancia o a través de sus filiales en Latinoamérica.

Importante: si vas a transferir cantidades grandes desde el exterior, infórmate sobre los requisitos de cumplimiento de prevención de blanqueo de capitales. El banco puede pedirte justificación del origen de los fondos, lo cual es un trámite normal y razonable.

Esta es la parte más importante y también la más agradable. En el mercado prime de Madrid — Salamanca, Almagro, Jerónimos — muchas de las mejores propiedades no aparecen en portales públicos. Se gestionan en exclusiva o en redes de agencias especializadas, y solo accedes a ellas a través de un intermediario de confianza.

Una inmobiliaria de lujo seria no te mostrará un catálogo genérico: primero entenderá tu situación (presupuesto, preferencias, uso previsto, situación familiar) y luego te presentará únicamente las propiedades que encajan. Esto ahorra tiempo y evita decepciones.

Lo que debes verificar antes de avanzar: que la propiedad está libre de cargas (hipotecas, embargos), que el vendedor tiene título legítimo, y que el inmueble cumple con los requisitos urbanísticos. Tu abogado se encargará de esto en el paso de due diligence.

Una vez que has encontrado la propiedad y acordado el precio, el siguiente paso es formalizar el compromiso mediante un contrato de arras. Este es un documento privado entre comprador y vendedor que asegura la operación para ambas partes.

Lo más habitual son las arras penitenciales: si el comprador se echa atrás, pierde la señal (normalmente un 10% del precio de compra). Si el vendedor se echa atrás, debe devolver el doble.

Este contrato debe revisarlo tu abogado antes de firmarlo. El plazo habitual entre arras y escritura es de 30 a 60 días, tiempo en el que se realiza la due diligence y se gestiona la financiación si la hay.

La due diligence es la investigación exhaustiva de la propiedad antes de firmar la escritura definitiva. Es un paso imprescindible que realiza tu abogado.

Qué se verifica:
— Nota simple del Registro de la Propiedad: confirma quién es el propietario y si hay cargas (hipotecas, embargos, servidumbres).
— Certificado de la comunidad de propietarios: confirma que no hay deudas pendientes con la comunidad ni derramas aprobadas no informadas.
— Situación urbanística: que la propiedad tiene cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación y no hay expedientes urbanísticos abiertos.
— IBI al corriente: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles debe estar pagado por el vendedor hasta la fecha de transmisión.

Si hay una hipoteca sobre el inmueble, se cancelará en el mismo acto notarial con parte del precio de compra.

Los no residentes pueden acceder a hipotecas en España, aunque las condiciones son algo más restrictivas que para residentes. La mayoría de los bancos financian hasta el 60-70% del valor de tasación para no residentes, con plazos de hasta 25-30 años.

Si estás pensando en financiar parte de la compra, conviene iniciar el proceso bancario en paralelo con la due diligence para no retrasar los plazos. Algunos bancos españoles como Banco Santander o BBVA tienen departamentos especializados en clientes no residentes latinoamericanos.

Para una propiedad de alto valor en Salamanca, muchos compradores latinoamericanos prefieren no hipotecar y pagar al contado, simplificando enormemente el proceso y mejorando su posición negociadora.

La firma de la escritura pública ante notario es el acto central de la compraventa. En España, el notario es un funcionario público que da fe de la operación, verifica las identidades, comprueba que no hay cargas y explica el contenido del documento a ambas partes.

En el acto de firma:
— Comprador y vendedor (o sus representantes con poderes notariales) firman la escritura.
— Se realiza el pago del precio: habitualmente mediante cheque bancario o transferencia.
— Si hay hipoteca que cancelar, el banco del vendedor recibe su parte.
— El notario retiene las cantidades correspondientes a impuestos.

¿Tienes que estar físicamente en España? No es imprescindible. Puedes otorgar un poder notarial a tu abogado o a un representante de confianza para que firme en tu nombre. Esto es muy habitual en compradores latinoamericanos que gestionan la operación a distancia.

Los gastos asociados a la compra en España rondan el 10-13% del precio de compra, dependiendo de si el inmueble es de obra nueva o de segunda mano, y de la comunidad autónoma. Para Madrid (segunda mano), el desglose habitual es: